pexels jeffrey czum 2904142

Case-Shillerjev indeks in zdravje stanovanjskega trga

✌️ Dobrodošli v zadnji številki Informator, glasilo, ki vas vsak teden naredi pametnejše v samo nekaj minutah.

🙌 Informator vzame en trenutni dogodek ali zapleten koncept in ga za vas poenostavi v točkah in lahko razumljivem besedilu.

🧠 Zveni pametno? Nahranite svoje možgane s tedenskimi številkami, poslanimi neposredno v vaš nabiralnik tukaj

Današnje krogle:

  • Kaj je Case-Shillerjev indeks?
  • Kako je zgrajen?
  • Kako koristno je?
  • Na kaj še gledam, da ocenim stanovanjski trg?

Navdihujoč tvit:

Vau. Na prvi pogled bi ta tvit *Walterja Bloomberga, objavljen pred nekaj dnevi, namigoval, da se stanovanjski trg prav zdaj ziba. Prav?

*Ne ravno*

Medtem ko je Case-Shillerjev indeks cen stanovanj lahko precej uporaben v daljših obdobjih, je lahko v določenih obdobjih stanovanjskega cikla malce zavajajoč in zavajajoč. In ta je ena izmed njih.

kako Poglobimo se v to danes, kajne?

🏡 Kaj je Case-Shillerjev indeks?

Obstajajo trije glavni indeksi, ki veljajo za referenčno merilo za stanovanjski trg in cene v ZDA: nacionalni indeks cen stanovanj, sestavljeni indeks 20 mest in sestavljeni indeks 10 mest ter dvajset indeksov posameznih mest. Tista, ki jo običajno slišite kot citirano v Wall Street Journalu ali od analitikov, je S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price (običajno imenovana samo Case-Shillerjev indeks).

Indeks so razvili ekonomisti Karl Case, Allan Weiss in Robert Shiller v osemdesetih letih prejšnjega stoletja, ki so ustanovili podjetje za prodajo svojih raziskav. To podjetje je na koncu kupil Fiserv, ki je skupaj s Standard and Poor's na podlagi podatkov razvil trgovalne indekse. CoreLogic je nato leta 1980 kupil raziskovalno podjetje od Fiserva, zato je polno ime zdaj S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price.

Preprosto povedano, Case-Shillerjev indeks meri spremembe cen stanovanj v ZDA in se objavlja mesečno, vendar z majhno napako, ki jo bomo obravnavali pozneje.

🔍 Kako je zgrajen?

Prvič, indeksi omejujejo podatke na domove, ki so bili v svoji zgodovini prodani vsaj dvakrat. Ker drugače ne bi bilo mogoče slediti, kako se je cena spremenila, prodaja novih stanovanj ni vključena. Prav tako niso vključene notranje prodaje, ki lahko izkrivljajo podatke, na primer prodaja družinskega člana drugemu družinskemu članu ali transakcije stečaja in izvršbe. Poleg tega so samo enodružinske hiše, ne stanovanja ali zadruge itd.

Torej so podatki omejeni na podskupino lastnikov stanovanj.

Glavni nacionalni indeks je sestavljen iz indeksov cen enodružinskih hiš, merjenih v devet razdelkov ameriškega popisa prebivalstva. Sprememba cen stanovanj je izpeljana iz dejanskih prodajnih cen. Obstajajo tudi uteži glede na spremembe cen, ki so lahko posledica preoblikovanja, širitve doma ali obsežne zanemarjenosti, pa tudi časa med prodajami.

In nazadnje, vse to je sestavljeno v trimesečna drseča povprečja za izravnavo podatkov.

Kar zadeva izhodiščno točko, je različica indeksov S&P normalizirana na vrednost 100 v januarju 2000, kot lahko vidite na spodnji tabeli.

*Upoštevajte, da ta primer velja samo za leto 2016
https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com javne slike 9aa96c84 0508 453f 8869 1106a25fa868 915x583

Kje so cene še naprej rasle od leta 2016 do danes na lestvici St. Louis FRED, lahko vidite tukaj (😮!):

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com javne slike ef475e53 e9ec 4cbf 9d86 228cfe8153b9 968x450

✍️ Kako uporaben je?

V teoriji so podatki ključnega pomena za natančno razumevanje dogajanja na stanovanjskem trgu, zlasti merjeno v glavnem sektorju enodružinskih hiš. Sam stanovanjski trg je ključno merilo zdravja in zaupanja potrošnikov. Navsezadnje je največja naložba večine ljudi v njihov dom. Ko cene rastejo, imajo več kapitala v svojem domu in so bolj samozavestni v gospodarstvu. Več si sposojajo in več trošijo. Samo zaradi tega razloga je postal ključni indikator, ki mu Fed, ekonomisti in vlagatelji pozorno sledijo.

Vendar obstaja ena velika napaka, ki omejuje uporabnost podatkov v času, ko jih najbolj potrebujemo.

V sporočenih podatkih je dvomesečni časovni zamik, tako da poročilo, izdano marca, vključuje prodajo do januarja. In tako, nazaj k zgornjemu tvitu *Walterja Bloomberga, podatki, ki jih vidimo danes, so iz aprila. In prav ti podatki so v nasprotju z drugimi informacijami, ki jih dobivamo in kažejo na hitro upočasnitev nakupov stanovanj in resen upad stanovanjskega trga.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com javne slike ee7055f4 b3b3 475b 8693 4d39bbb0700a 1690x916

Kot lahko vidite tukaj na grafikonu s spletnega mesta S&P, lahko ugotovimo, da se je nacionalni indeks (svetlo zelena črta) začel upočasnjevati in spreminjati od prejšnjega meseca. Ampak spet, to je od marca do aprila in še vedno nismo videli podatkov od maja ali junija.

Torej, kaj lahko pogledamo, da pridobimo namige, ki so bolj pravočasni in ustreznejši?

🧐 Na kaj še gledam, da ocenim stanovanjski trg?

Ko vstopamo v tisto, kar se zdi recesija, obstaja več pravočasnih podatkovnih točk, ki jih lahko uporabimo, da predvidimo, kaj bomo videli naslednje na stanovanjskem trgu. Trdni podatki, kot so 30-letne hipotekarne obrestne mere, so na primer objavljeni vsak dan, tudi znotraj dneva. Ne morete biti bolj pravočasni od tega. In ko obrestne mere hitro naraščajo (kot so bile), ima to za določene cenovne razrede stanovanj učinek, da potrošnike izloči s trga.

Zakaj?

Višje hipotekarne obrestne mere = višja mesečna plačila = težave pri pridobivanju posojil ali nezmožnost plačila višjih mesečnih plačil

Posledično se povpraševanje po nakupih stanovanj zmanjša in cene jih je treba znižati ali pa se sploh ne prodajo.

In trdna podatkovna točka, ki je neposredna posledica tega? Hipotekarne vloge, kot jih je objavilo Združenje hipotekarnih bankirjev, objavljene tedensko. Kot dokaz domnevne upočasnitve, ki že poteka, so v tednu, ki se je končal 10. junija, vloge za nakup hipotekarnih kreditov padle za 16 % v primerjavi z letom prej, glede na MBA.

To je očitno v neposrednem nasprotju z zadnjim poročilom Case Shiller.

Poleg dejanskih podatkov o stanovanjih je dober kazalnik zaupanje potrošnikov, saj se nanaša na točno to, kar poskušamo izmeriti z indeksom cen stanovanj. Zaupanje potrošnikov nam daje predstavo o moči kupčevih bilanc stanja kot celote in o tem, ali se počutijo dovolj finančno varne, da se odločijo za nakup hiše, ki je verjetno njihova največja naložba.

Zadnji podatki spet kažejo na že umirjanje, kar bo gotovo vleklo za stanovanjski trg in cene.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com javne slike 3a75ad15 447e 4be9 b144 f943d61f87ef 1200x675

Drugi kazalnik, na katerega rad gledam, je prodaja avtomobilov. Zakaj? Če bodo potrošniki odrinjeni od nakupa avtomobilov – velikih vstopnic, ki so najpogosteje odvisni od kreditnih in obrestnih mer –, bodo verjetno odvzeti tudi od nakupa hiš.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com javne slike 8c6bd10d 9353 4a08 be17 1b1c3f70c8cd 748x450

Kljub temu podatki o prodaji avtomobilov niso tako pravočasni kot hipotekarne obrestne mere ali celo zaupanje potrošnikov, vsekakor pa bolj pravočasni kot sam stanovanjski indeks. Drugi kazalniki širše slike lahko vključujejo število brezposelnih (težko kupite hišo, če izgubite službo), stanje delniškega trga (delnice se pogosto prodajajo, da se denar uporabi za polog za hipoteko), kot tudi dejanski nepremičninska podjetja (ali odpuščajo ljudi v pričakovanju ali zaradi upočasnitve dejavnosti?).

Bistvo je, da je stanovanjski trg strašno neučinkovit trg, na katerega vpliva veliko dejavnikov. Namigi o zdravju in moči trga se pogosto uresničujejo počasi in še počasneje se o njih poroča. Zaradi tega je na vas kot vlagatelju, da zberete čim več namigov, da se sami odločite. Indeks Case Shiller je dober začetek, a če res želite razumeti zdravje stanovanjskega trga, morate še naprej kopati.

Točno to počnem.

To je vse. Upam, da se počutite nekoliko pametnejši, ko poznate indeks Case Shiller, in ste pripravljeni vključiti še nekaj podatkov v svojo analizo stanovanjskega trga, preden naslednjič kupite ali prodate svojo hišo!

Kot vedno lahko odgovorite na to glasilo z vprašanji ali temami, ki vas bodo zanimale v prihodnosti!

✌️Slišimo se kmalu,

James

Pustite komentar

Vaš e-naslov ne bo objavljen. Obvezna polja so označena *

razkošen portret
Soustanovitelj, pisec vsebin