✌️ Добро пожаловать в свежий выпуск журнала Информационист, информационный бюллетень, который делает вас умнее всего за несколько минут каждую неделю.

🙌 Информационист берет одно текущее событие или сложную концепцию и упрощает его для вас с помощью маркеров и легкого для понимания текста.

🧠 Звучит умно? Накормите свой мозг еженедельными выпусками, отправленными прямо на ваш почтовый ящик здесь

Сегодняшние пули:

• Что такое индекс Кейса-Шиллера?
• Как он устроен?
• Насколько это полезно?
• На что еще я смотрю, чтобы оценить рынок жилья?

Вдохновляющий твит:

* S&P Case-Shiller, 20 апреля — индекс цен на жилье в городах вырос на 21.2% в годовом исчислении.

- * Уолтер Блумберг (@DeItaone) 28 июня 2022

Ух ты. На первый взгляд, этот твит Уолтера Блумберга, опубликованный несколько дней назад, предполагает, что рынок жилья сейчас просто качается. Верно?

*Не совсем*

Хотя индекс цен на жилье Кейса-Шиллера может быть весьма полезным в течение длительных периодов времени, он может немного обманывать и вводить в заблуждение в определенные периоды жилищного цикла. И это один из них.

Как? Давайте покопаемся в этом сегодня, не так ли?

🏡 Что такое индекс Кейса-Шиллера?

Существует три основных индекса, широко считающихся эталоном рынка жилья и цен в США: национальный индекс цен на жилье, составной индекс 20 городов и составной индекс 10 городов, а также двадцать отдельных городских индексов. Тот, который вы обычно слышите в Wall Street Journal или от аналитиков, — это национальная цена на жилье в США S&P CoreLogic Case-Shiller (обычно называемая просто индексом Case-Shiller).

Индекс был разработан экономистами Карлом Кейсом, Алланом Вайсом и Робертом Шиллером еще в 1980-х годах, которые создали компанию для продажи своих исследований. В конечном итоге эта компания была куплена Fiserv, которая вместе со Standard and Poor's разработала торгуемые индексы на основе данных. Затем CoreLogic купила исследовательскую компанию у Fiserv в 2013 году, поэтому полное название теперь S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price.

Проще говоря, индекс Кейса-Шиллера измеряет изменение цен на жилье в США и публикуется ежемесячно, но с небольшой загвоздкой, о которой мы поговорим позже.

🔍 Как он устроен?

Во-первых, индексы ограничивают данные домами, которые были проданы как минимум дважды за свою историю. Поскольку в противном случае было бы невозможно отследить изменение цены, продажи новых домов не учитываются. Также не включены внутренние продажи, которые могут исказить данные, например, продажа одного члена семьи другому члену семьи или сделки по банкротству и обращению взыскания. Кроме того, это только дома на одну семью, а не квартиры или кооперативы и т. Д.

Таким образом, данные ограничены подмножеством домовладельцев.

Основной национальный индекс представляет собой совокупность индексов цен на односемейное жилье, измеренных в девять отделов переписи населения США. Изменение цен на дома зависит от фактических продажных цен. Есть также взвешивание в соответствии с изменениями цен, которые могут быть результатом реконструкции, расширения дома или чрезмерного ухода, а также времени между продажами.

И, наконец, все они объединены в трехмесячные скользящие средние, чтобы сгладить данные.

Что касается отправной точки, версия индексов S&P нормализована до значения 100 в январе 2000 года, как вы можете видеть на графике ниже.

*Обратите внимание, что этот пример распространяется только на 2016 год.

Вы можете увидеть, где цены продолжали расти с 2016 года по сегодняшний день на графике St. Louis FRED здесь (😮!):

✍️ Насколько это полезно?

Теоретически данные имеют решающее значение для точного понимания того, что происходит на рынке жилья, особенно в основном секторе домов на одну семью. Рынок жилья сам по себе является ключевым показателем здоровья и уверенности потребителей. В конце концов, самые большие инвестиции большинства людей вложены в их дом. Когда цены растут, у них больше капитала в собственном доме, и они более уверены в экономике. Они больше занимают и больше тратят. Только по этой причине он стал ключевым индикатором, и за ним внимательно следят ФРС, экономисты и инвесторы.

Но есть один большой недостаток, который ограничивает полезность данных в то время, когда они нам нужны больше всего.

Представленные данные отстают на два месяца, поэтому отчет, выпущенный в марте, включает продажи за январь. Итак, возвращаясь к сообщению Уолтера Блумберга выше, данные, которые мы видим сегодня, относятся к апрелю. И эти самые данные противоречат другой информации, которую мы получаем, которая предполагает быстрое замедление покупок жилья и серьезный спад на рынке жилья.

Как вы можете видеть здесь на графике с самого веб-сайта S&P, мы можем сказать, что национальный индекс (ярко-зеленая линия) начал замедляться и переворачиваться по сравнению с предыдущим месяцем. Но опять же, это с марта по апрель, а мы до сих пор не видели данных за май или июнь.

Итак, на что мы можем обратить внимание, чтобы получить более своевременные и актуальные подсказки?

🧐 На что еще я смотрю, чтобы оценить рынок жилья?

По мере того, как мы вступаем в то, что кажется рецессией, есть ряд более своевременных данных, которые мы можем использовать, чтобы предвидеть, что мы увидим дальше на рынке жилья. Например, твердые данные, такие как ставки по ипотечным кредитам на 30 лет, публикуются ежедневно, даже в течение дня. Вы не можете быть более своевременным, чем это. И когда ставки быстро растут (как это было раньше), это приводит к тому, что потребители вытесняются с рынка для определенных ценовых диапазонов домов.

Почему?

Более высокие ставки по ипотечным кредитам = более высокие ежемесячные платежи = трудности с получением кредита или неспособность вносить более высокие ежемесячные платежи.

В результате спрос на покупку домов снижается и цены на них либо приходится снижать, либо их вообще не продают.

И точная точка данных, которая является прямым результатом этого? Заявки на ипотеку, публикуемые Ассоциацией ипотечных банкиров, публикуются еженедельно. По данным MBA, за неделю, закончившуюся 10 июня, количество заявок на покупку ипотечных кредитов снизилось на 16% по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о предполагаемом замедлении роста экономики.

Это явно противоречит последнему докладу Кейса Шиллера.

Помимо фактических данных о жилье, одним хорошим индикатором является доверие потребителей, поскольку оно относится именно к тому, что мы пытаемся измерить с помощью индекса цен на жилье в первую очередь. Доверие потребителей дает нам представление о силе балансов покупателей в целом и о том, чувствуют ли они себя в достаточной финансовой безопасности, чтобы взять на себя обязательство купить дом, что, вероятно, является их крупнейшей инвестицией.

В очередной раз последние данные говорят о том, что уже имеет место замедление, которое, безусловно, затянет рынок жилья и цены.

Еще один показатель, на который мне нравится смотреть, — продажи автомобилей. Почему? Если потребители лишаются возможности покупать автомобили — дорогостоящие товары, которые чаще всего зависят от кредита и процентных ставок, — они, вероятно, также будут вытесняться с рынка при покупке домов.

Тем не менее, данные о продажах автомобилей не так своевременны, как ставки по ипотечным кредитам или даже уверенность потребителей, но, безусловно, более своевременны, чем сам индекс жилья. Другие общие индикаторы могут включать в себя показатели безработицы (трудно купить дом, если вы потеряете работу), состояние фондового рынка (акции часто продаются, чтобы использовать наличные деньги для первоначального взноса по ипотеке), а также реальный риелторские компании (увольняют людей в ожидании или из-за спада активности?).

Суть в том, что рынок жилья является ужасно неэффективным рынком, на который влияет множество факторов. Подсказки к здоровью и силе рынка часто материализуются медленно и еще медленнее о них сообщается. Из-за этого вы, как инвестор, должны собрать как можно больше подсказок, чтобы принять решение для себя. Индекс Кейса Шиллера — хорошее место для начала, но если вы действительно хотите понять состояние рынка жилья, вам нужно продолжать копать.

Это именно то, что я делаю.

Вот и все. Я надеюсь, что вы почувствуете себя немного умнее, зная об индексе Кейса Шиллера, и готовы включить еще несколько точек данных в свой собственный анализ рынка жилья, прежде чем в следующий раз покупать или продавать собственный дом!

Как всегда, не стесняйтесь отвечать на этот информационный бюллетень с вопросами или будущими интересующими темами!

✌️Говори скорее,

James