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O índice Case-Shiller e a saúde do mercado imobiliário

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Balas de hoje:

  • O que é o Índice Case-Shiller?
  • Como é construído?
  • Quão útil é?
  • O que mais estou olhando para avaliar o mercado imobiliário?

Tweet inspirador:

Uau. À primeira vista, este Tweet de *Walter Bloomberg, publicado há alguns dias, sugeriria que o mercado imobiliário está balançando agora. Certo?

*Não exatamente*

Embora o Índice de Preços de Casas Case-Shiller possa ser bastante útil por longos períodos, pode ser um pouco enganador e enganoso em determinados momentos do ciclo imobiliário. E este é um deles.

Como? Vamos nos aprofundar nisso hoje, certo?

🏡 O que é o Índice Case-Shiller?

Amplamente considerado a referência para o mercado imobiliário e os preços dos EUA, existem três índices principais: um índice nacional de preços de casas, um índice composto de 20 cidades e um índice composto de 10 cidades, bem como vinte índices de cidades individuais. O que você normalmente ouve citado no Wall Street Journal ou por analistas é o S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price (comumente chamado apenas de Case-Shiller Index).

O índice foi desenvolvido pelos economistas Karl Case, Allan Weiss e Robert Shiller na década de 1980, que criaram uma empresa para vender suas pesquisas. Essa empresa acabou sendo comprada pela Fiserv que, junto com a Standard and Poor's, desenvolveu índices negociáveis ​​com base nos dados. A CoreLogic então comprou a empresa de pesquisa da Fiserv em 2013, daí o nome completo agora ser S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price.

Em termos simples, o Índice Case-Shiller mede a mudança nos preços das casas nos EUA e é publicado mensalmente, mas com um pequeno problema que falaremos mais tarde.

🔍 Como é construído?

Primeiro, os índices limitam os dados a casas que foram vendidas pelo menos duas vezes em sua história. Como, de outra forma, não haveria como rastrear como um preço mudou, as vendas de novas casas não estão incluídas. Também não estão incluídas as vendas internas que podem distorcer os dados, como um membro da família vendendo para outro membro da família ou transações de falência e execução hipotecária, por exemplo. Além disso, são apenas casas unifamiliares, não condomínios ou cooperativas, etc.

Portanto, os dados são limitados a um subconjunto de proprietários.

O principal índice nacional é um composto de índices de preços de residências unifamiliares medidos no nove divisões do Censo dos EUA. A mudança nos preços das casas é derivada dos preços reais de venda. Há também ponderações de acordo com as variações de preços que podem ser resultado de reforma, ampliação da casa ou descaso extenso, bem como o tempo entre as vendas.

E, finalmente, tudo isso é compilado em médias móveis de três meses para suavizar os dados.

Quanto ao ponto de partida, a versão S&P dos índices está normalizada para um valor de 100 em janeiro de 2000, como você pode ver no gráfico abaixo.

*Observe que este exemplo se estende apenas até 2016
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Você pode ver onde os preços continuaram subindo de 2016 até hoje no gráfico St. Louis FRED aqui (😮!):

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✍️ Quão útil é?

Em teoria, os dados são fundamentais para entender exatamente o que está acontecendo no mercado imobiliário, especialmente quando medido no setor principal de residências unifamiliares. O próprio mercado imobiliário é um indicador chave da saúde e da confiança do consumidor. Afinal, o maior investimento da maioria das pessoas é em sua própria casa. Quando os preços estão subindo, eles têm mais patrimônio em sua casa e estão mais confiantes na economia. Eles emprestam mais e gastam mais. Por esse motivo, tornou-se um indicador-chave e é seguido de perto pelo Fed, economistas e investidores.

Mas há uma grande falha que limita a utilidade dos dados nos momentos em que mais precisamos deles.

Há um atraso de dois meses nos dados relatados, portanto, um relatório emitido em março inclui as vendas até janeiro. E assim, de volta ao tweet de *Walter Bloomberg acima, os dados que estamos vendo hoje são de abril. E esses mesmos dados estão em conflito com outras informações que estamos recebendo que sugerem uma rápida desaceleração nas compras de casas e uma séria desaceleração no mercado imobiliário.

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Como você pode ver aqui no gráfico do próprio site da S&P, podemos dizer que o índice nacional (linha verde brilhante) começou a desacelerar e rolar em relação ao mês anterior. Mas, novamente, isso é de março a abril, e ainda não vimos dados de maio ou junho.

Então, o que podemos olhar para obter pistas que sejam mais oportunas, mais relevantes?

🧐 O que mais estou olhando para avaliar o mercado imobiliário?

À medida que entramos no que parece ser uma recessão, há vários pontos de dados mais oportunos que podemos usar para antecipar o que veremos a seguir no mercado imobiliário. Por exemplo, dados concretos, como taxas de hipoteca de 30 anos, são publicados diariamente, até mesmo intra-dia. Você não pode ser mais oportuno do que isso. E quando as taxas estão subindo rapidamente (como têm acontecido), isso tem o efeito de colocar os consumidores fora do mercado para determinadas faixas de preço de residências.

Por quê?

Taxas de hipoteca mais altas = pagamentos mensais mais altos = dificuldade em obter empréstimos ou incapacidade de fazer os pagamentos mensais mais altos

Como resultado, a procura de compra de casas diminui e os preços ou têm de ser reduzidos ou não são vendidos.

E um ponto de dados rígido que é um resultado direto disso? Pedidos de hipoteca, conforme publicado pela Mortgage Bankers Association, publicado semanalmente. Como evidência de uma desaceleração suspeita já em movimento, na semana que terminou em 10 de junho, os pedidos de compra de hipotecas caíram 16% em relação ao ano anterior, de acordo com o MBA.

Isso obviamente está em oposição direta ao último relatório da Case Shiller.

Além dos dados reais da habitação, um bom indicador é a confiança do consumidor, pois isso se relaciona exatamente com o que estamos tentando medir com o índice de preços da habitação em primeiro lugar. A confiança do consumidor nos dá uma ideia da força dos balanços dos compradores como um todo e se eles se sentem financeiramente seguros o suficiente para se comprometerem a comprar uma casa, provavelmente seu maior investimento.

Mais uma vez, os dados mais recentes sugerem uma desaceleração já ocorrendo, o que certamente irá arrastar o mercado imobiliário e os preços.

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Outro indicador que gosto de observar são as vendas de automóveis. Por quê? Se os consumidores estão sendo excluídos da compra de carros – itens de grande valor que geralmente dependem de crédito e taxas de juros – eles provavelmente também serão excluídos da compra de casas.

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Dito isto, os dados de vendas de automóveis não são tão oportunos quanto as taxas de hipoteca ou mesmo a confiança do consumidor, mas certamente mais oportunos do que o próprio índice de habitação. Outros indicadores gerais podem incluir números de desemprego (difícil comprar uma casa se você perder o emprego), saúde do mercado de ações (as ações geralmente são vendidas para usar o dinheiro para um pagamento inicial de uma hipoteca), bem como empresas imobiliárias (estão a despedir pessoas em antecipação ou devido a um abrandamento da actividade?).

A linha inferior é, o mercado imobiliário é um mercado terrivelmente ineficiente que é afetado por muitos fatores. As pistas sobre a saúde e a força do mercado são muitas vezes lentas para se materializar e ainda mais lentas para serem relatadas. Por isso, cabe a você, como investidor, reunir o máximo de pistas que puder para tomar uma decisão por si mesmo. O índice Case Shiller é um bom lugar para começar, mas se você realmente quer entender a saúde do mercado imobiliário, precisa continuar cavando.

Isto é exatamente o que eu faço.

É isso. Espero que você se sinta um pouco mais inteligente conhecendo o Índice Case Shiller e esteja pronto para incorporar mais alguns pontos de dados em sua própria análise do mercado imobiliário antes da próxima vez que comprar ou vender sua própria casa!

Como sempre, sinta-se à vontade para responder a este boletim informativo com perguntas ou futuros tópicos de interesse!

✌️Fale logo,

James

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