pexels jeffrey czum 2904142

De Case-Shiller-index en de gezondheid van de woningmarkt

✌️ Welkom bij het laatste nummer van de informatieve, de nieuwsbrief die je in slechts enkele minuten per week slimmer maakt.

🙌 De Informationist neemt één actuele gebeurtenis of ingewikkeld concept en vereenvoudigt het voor u in opsommingstekens en gemakkelijk te begrijpen tekst.

Klinkt slim? Voed je hersenen met wekelijkse problemen die rechtstreeks naar je inbox worden gestuurd hier),

Kogels van vandaag:

  • Wat is de Case-Shiller-index?
  • Hoe is het opgebouwd?
  • Hoe nuttig is het?
  • Waar kijk ik nog meer naar om de woningmarkt te meten?

Inspirerende Tweet:

Wauw. Op het eerste gezicht zou deze Tweet van *Walter Bloomberg, een paar dagen geleden gepost, suggereren dat de huizenmarkt momenteel gewoon aan het schommelen is. Rechts?

*Niet precies*

Hoewel de Case-Shiller-huisprijsindex gedurende lange perioden behoorlijk nuttig kan zijn, kan deze op bepaalde momenten van de woningcyclus een beetje bedrieglijk en misleidend zijn. En dit is er een van.

Hoe? Laten we daar vandaag op ingaan, zullen we?

🏡 Wat is de Case-Shiller-index?

Algemeen beschouwd als de benchmark voor de Amerikaanse huizenmarkt en prijzen, zijn er drie hoofdindices: een nationale huizenprijsindex, een samengestelde index van 20 steden en een samengestelde index van 10 steden, evenals twintig individuele stadsindices. De prijs die u doorgaans in de Wall Street Journal of door analisten hoort, is de S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price (gewoonlijk alleen de Case-Shiller Index genoemd).

De index is in de jaren tachtig ontwikkeld door de economen Karl Case, Allan Weiss en Robert Shiller, die een bedrijf oprichtten om hun onderzoek te verkopen. Dit bedrijf werd uiteindelijk gekocht door Fiserv, die samen met Standard and Poor's verhandelbare indices ontwikkelde op basis van de gegevens. CoreLogic kocht vervolgens het onderzoeksbedrijf van Fiserv in 1980, vandaar dat de volledige naam nu S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price is.

In eenvoudige bewoordingen meet de Case-Shiller-index de verandering in huizenprijzen in de VS en wordt maandelijks gepubliceerd, maar met een kleine vangst waar we later op in zullen gaan.

🔍 Hoe is het opgebouwd?

Ten eerste beperken de indices de gegevens tot woningen die in hun geschiedenis minstens twee keer zijn verkocht. Omdat er anders geen manier zou zijn om te volgen hoe een prijs is veranderd, zijn de verkoop van nieuwe huizen niet inbegrepen. Ook niet inbegrepen zijn inside sales die de gegevens kunnen vertekenen, zoals een familielid dat verkoopt aan een ander familielid of faillissements- en executietransacties, bijvoorbeeld. Het zijn ook alleen eengezinswoningen, geen appartementen of co-ops, enz.

De gegevens zijn dus beperkt tot een subset van huiseigenaren.

De belangrijkste nationale index is een samenstelling van prijsindexcijfers voor eengezinswoningen zoals gemeten in de negen US Census-divisies. De verandering in de prijzen van woningen wordt afgeleid van de werkelijke verkoopprijzen. Er zijn ook wegingen op basis van prijsveranderingen die het gevolg kunnen zijn van verbouwing, woninguitbreiding of uitgebreide verwaarlozing, evenals de tijd tussen verkopen.

En tot slot worden deze allemaal gecompileerd in voortschrijdende gemiddelden van drie maanden om de gegevens glad te strijken.

Wat betreft het uitgangspunt: de S&P-versie van de indices is genormaliseerd naar een waarde van 100 in januari 2000, zoals u kunt zien in de onderstaande grafiek.

*Let op: dit voorbeeld geldt alleen voor 2016
https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com openbare afbeeldingen 9aa96c84 0508 453f 8869 1106a25fa868 915x583

U kunt zien waar de prijzen zijn blijven stijgen van 2016 tot vandaag in de St. Louis FRED-grafiek hier (😮!):

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com openbare afbeeldingen ef475e53 e9ec 4cbf 9d86 228cfe8153b9 968x450

✍️ Hoe nuttig is het?

In theorie zijn de gegevens van cruciaal belang om precies te begrijpen wat er gaande is op de woningmarkt, vooral zoals gemeten in de belangrijkste sector van eengezinswoningen. De huizenmarkt zelf is een belangrijke graadmeter voor de gezondheid en het vertrouwen van de consument. De grootste investering van de meeste mensen zit immers in hun huis zelf. Als de prijzen stijgen, hebben ze meer eigen vermogen in huis en hebben ze meer vertrouwen in de economie. Ze lenen meer en geven meer uit. Alleen al om deze reden is het een belangrijke indicator geworden en wordt het op de voet gevolgd door de Fed, economen en investeerders.

Maar er is één grote fout die de bruikbaarheid van de gegevens beperkt in de tijden dat we ze het meest nodig hebben.

Er is een vertraging van twee maanden in de gerapporteerde gegevens, dus een rapport dat in maart is uitgegeven, omvat de verkopen tot en met januari. En dus, terug naar de tweet van *Walter Bloomberg hierboven, de gegevens die we vandaag zien, zijn van april. En juist deze gegevens zijn in strijd met andere informatie die we krijgen en die wijzen op een snelle vertraging van de woningaankopen en een ernstige neergang op de huizenmarkt.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com openbare afbeeldingen ee7055f4 b3b3 475b 8693 4d39bbb0700a 1690x916

Zoals u hier op de grafiek van de S&P-website zelf kunt zien, kunnen we zien dat de nationale index (heldergroene lijn) begint te vertragen en over te gaan vanaf de voorgaande maand. Maar nogmaals, dit is van maart tot april en we hebben nog steeds geen gegevens van mei of juni gezien.

Dus waar kunnen we naar kijken om aanwijzingen te krijgen die actueler en relevanter zijn?

🧐 Waar kijk ik nog meer naar om de woningmarkt te meten?

Nu we een recessie ingaan, zijn er een aantal actuelere datapunten die we kunnen gebruiken om te anticiperen op wat we de volgende keer op de huizenmarkt zullen zien. Harde datapunten zoals 30-jarige hypotheekrentes worden bijvoorbeeld dagelijks gepubliceerd, zelfs intra-day. Tijdiger dan dat kun je het niet krijgen. En als de tarieven snel stijgen (zoals ze zijn geweest), heeft dit tot gevolg dat consumenten voor bepaalde prijsklassen van woningen uit de markt worden geprijst.

Waarom?

Hogere hypotheekrente = hogere maandelijkse betalingen = moeite met het krijgen van leningen of onvermogen om de hogere maandelijkse betalingen te doen

Als gevolg hiervan neemt de vraag naar aankopen van woningen af ​​en moeten de prijzen ofwel worden verlaagd ofwel worden ze helemaal niet verkocht.

En een hard datapunt dat hier een direct gevolg van is? Hypotheekaanvragen, zoals gepubliceerd door de Vereniging van Hypotheekbanken, worden wekelijks gepubliceerd. Als bewijs van een vermoedelijke vertraging die al aan de gang is, waren volgens de MBA in de week die eindigde op 10 juni het aantal aanvragen voor hypotheekaankoop met 16% gedaald ten opzichte van een jaar eerder.

Dit staat duidelijk haaks op het laatste Case Shiller-rapport.

Afgezien van feitelijke woninggegevens, is een goede indicator het consumentenvertrouwen, omdat dit precies betrekking heeft op wat we in de eerste plaats proberen te meten met de huizenprijsindex. Het consumentenvertrouwen geeft ons een idee van de kracht van de balansen van kopers als geheel en of ze zich financieel zeker genoeg voelen om een ​​huis te kopen, waarschijnlijk hun grootste investering.

Eens te meer wijzen de meest recente gegevens erop dat er al een vertraging plaatsvindt, die zeker een rem zal zetten op de huizenmarkt en de prijzen.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com openbare afbeeldingen 3a75ad15 447e 4be9 b144 f943d61f87ef 1200x675

Een andere indicator waar ik graag naar kijk, is autoverkopen. Waarom? Als consumenten worden afgeprijsd bij het kopen van auto's - grote ticketitems die meestal afhankelijk zijn van krediet- en rentetarieven - zullen ze waarschijnlijk ook worden geprijsd bij het kopen van huizen.

https bucketeer e05bbc84 baa3 437e 9518 adb32be77984.s3.amazonaws.com openbare afbeeldingen 8c6bd10d 9353 4a08 be17 1b1c3f70c8cd 748x450

Dat gezegd hebbende, de gegevens over autoverkopen zijn niet zo actueel als de hypotheekrente of zelfs het consumentenvertrouwen, maar zeker actueler dan de huizenindex zelf. Andere grote-beeldindicatoren kunnen werkloosheidscijfers zijn (moeilijk om een ​​huis te kopen als je je baan verliest), de gezondheid van de aandelenmarkt (aandelen worden vaak verkocht om het geld te gebruiken voor een aanbetaling op een hypotheek), evenals reële vastgoedbedrijven (ontslaan ze mensen in afwachting van of vanwege een vertraging van de activiteit?).

Het komt erop neer dat de huizenmarkt een vreselijk inefficiënte markt is die door veel factoren wordt beïnvloed. Aanwijzingen voor de gezondheid en kracht van de markt worden vaak traag gerealiseerd en zelfs nog langzamer gerapporteerd. Daarom is het aan jou als belegger om zoveel mogelijk aanwijzingen te verzamelen om voor jezelf een beslissing te nemen. De Case Shiller-index is een goede plek om te beginnen, maar als je echt de gezondheid van de huizenmarkt wilt begrijpen, moet je blijven graven.

Dit is precies wat ik doe.

Dat is het. Ik hoop dat u zich een beetje slimmer voelt door de Case Shiller-index te kennen en klaar bent om nog een paar gegevenspunten op te nemen in uw eigen analyse van de huizenmarkt voordat u de volgende keer uw eigen huis koopt of verkoopt!

Zoals altijd, voel je vrij om op deze nieuwsbrief te reageren met vragen of toekomstige interessante onderwerpen!

✌️Spreek snel,

James

laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd *

uitbundig portret
Mede-oprichter, contentschrijver